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开家服装店的投资可行性分析  

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发表于:2012-10-18 10:04 只看该作者 楼主

对于服装市场来说,投资无疑是一门学问,市场的成功与否,关键在于投资的前期预算、考察等一系列的专业活动。

投资攻略投资七大要素:
要素一:地理位置——便利的交通是选择服装经营商店的首要条件。
要素二:流动客流——流动客流是决定商店人气指数的主要因素。
要素三:前期预算——计算一下店铺的租金,以及第一批产品所需费用。另外,考虑三个月之内的流动资金。
要素四:服装定位——了解你所选择的品牌定位。是以男装为主还是以女装为主,以精品品牌为主还是以杂牌为主,商店所卖服装的定位非常重要,它决定了你的客户群。
要素五:商店定位——具体了解你所选择的商店的定位,以及你所处的楼层定位。
要素六:内部环境——内部环境决定了该商店的远景发展,因此软硬件设施是吸引客户及消费者的重要因素,整洁的购物环境、人性化的设施将为你争取到更多的顾客。
要素七:配套服务——配送、发货渠道、进货渠道、物业管理……良好的配套服务也是吸引商户加盟的关键。

确定方向
要分清商圈的类型。首先是全市型的商圈,本地人和外地人都会去;其次是区域型商圈,一般是紧跟流行趋势,时尚节奏较快的年轻人、小型批发市场摊主和一些“淘金”者爱去的地方。第三则是社区型商圈,一般是居住区的底商,吸引的则是周边居住的消费者。

商圈调查
客点即百货商尝大卖尝大型公园、地铁、轻轨等的交汇点,交通枢纽也是聚客点,调查的同时要考虑它使用的频率,因为使用频率决定了人流量。还有就是大型公园和广尝商业街等。
了解环境,进行商圈调查很有必要。投资人从报纸上可以得到一些资料,另外,在选定一个地址之后,可以去规划院查,基本上五年的规划都有,旁边什么时候拆,盖什么楼,包括容积率、楼层的高度等等。要掌握周边的变化,因为投资一个房子,商业是50年,非商业是70年,必须眼光长远,了解以后的规划。

专家支招之服装商户篇,之一租摊位前的准备:考察服装批发商场的基本情况,包括:环境、租金、摊位面积大孝人气、交通等。

了解目标顾客群:
商业规划决定投资方向:
1、什么服饰最流行?
2、你的顾客收入多少?
3、顾客的数量?

服饰的定价:
成本加成定价法——按商品的成本加上若干百分比的加成(预期利润)定价。
公式:单位商品价格=单位商品总成本*(1+加成率)。这种方法是应用得最普遍的一种定价法,计算方便,且在市场环境稳定的情况下,可以保障经营的正常进行。
售价加成定价法——即以商品的最后销售价为基数,再按销售价的一定百分率来计算加成率,最后得出商品的售价。

公式:单位商品价格=单位商品总成本/(1-加成率)。在售价相同的情况下,用这种计算法算出的加成率较低,更容易被认为定价合理。

计算商铺回报不可回避的几个问题
计算回报率和收益水平,有资金回报率分析法、租金回报率法、还有IRR.法(内部收益率法),但不管怎么计算,以下几个问题不可回避,需要算细账:第一要了解有关税的问题,税后的租金收入才是真正的净租金收益。

第二要考虑物业管理费。再有就是按揭,按揭的财务成本一定要计算,要考虑到利事调整的因素,投资人要算清楚自己是否承担得起。保险这个要素常常是国内投资人不太考虑的,因为目前我国保险的品种还不够多,但这却是投资人应谊考虑的因素。当然还有契税问题。
此外,作为投资人的商铺业主,要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护,这一条非常重要。必须把这个准备金算出来,提前储备在那里,一旦出现支付的时候要拿得出来才行,否则会非常被动。

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